【不動產】頂樓加蓋，誰可使用？

2006/12/15
頂樓加蓋，誰可使用？
中國時報 E2/居家週報 【黃小黛／整理】
問：請問購買頂樓加蓋的公寓，可如何確保頂樓的使用權？現有住戶之「使用權同意書」法律效力如何？可否用以對抗因買賣或繼承而進駐之新住戶？另若無法永久確保使用權，可否追討已支付價金？

答：購買頂樓加蓋的公寓，如何確保頂樓之使用權的問題，要區分為：購買者有沒有使用權，與主管機關可否拆除這兩部分。

有使用權的前提，在於區分所有權人全體同意，或者，有「分管契約」說明頂樓可以歸此住戶使用，分管契約是大法官解釋承認裡面對後手有拘束力的契約，但所謂的拘束力其實也設有限制，也就是要非善意第三人。

違章建築 永遠都是違建

民國84年以前的違章建築是緩拆沒有錯，所謂緩拆，將來還是有可能會被拆除，只要有其他住戶提告，透過民事訴訟強制執行的程序，是有辦法拆除的。

如果屋主沒有分管契約去拘束其他樓層，而其他住戶透過民事訴訟強制執行的程序，還是有辦法拆除。例如，五樓跟頂樓是同一戶，一、二、三、四樓層住戶可以去起訴，要求拆屋還地把頂樓平台的房子拆掉，把平台提供出來給大家使用。所以購買頂樓的住戶要先確保是否有使用權，務必先確認有分管契約。

學理上，所有的請求權都有時效，但是實務上不動產的所有權是沒有時效的。另外，住戶必須注意「默示同意」的問題。要主張是不是有默示同意頂樓可以繼續使用，時間上也是一個考量點，對於此違建現狀維持多久也是一個考量點。

想要進一步確保使用權，目前的法令上有其困難，違建就是違建，除非是讓其他樓層的住戶簽「建築物使用同意書」，同意五樓使用頂樓部分，但是簽了以後還是違建，只是其他住戶放棄告的權利；但如果五樓將之隔起來不讓其他人使用，是違反強制規定的，因為頂樓平台是共用部分，有消防逃生的功能，若約定專用，就算是住戶均簽訂「建築物使用同意書」，但這種約定是無效的。

另，使用同意書就像是建商在賣房子時，先讓買方大眾簽一些文件，像是公共區域（停車位、前庭院）使用同意書等，目的就是要拘束將來買房屋時的後手。

頂樓若被拆 無法索賠

至於頂樓如果被拆，可否向前手要求損害賠償的問題，需先從買賣契約來看。

很多人透過仲介公司買房子，仲介公司多用制式契約，買賣契約書上面會標明賣方交付買賣標的物的狀況，例如：五樓房屋的建物坪數及價金，及其增建部分（使用坪數）會有一行是賣方就「買賣標的物是否會被拆除」的選項進行勾選，這等於告訴買方標的物的使用方式及有增建部分的狀況。

買賣契約很清楚，買方知道有頂樓增建的事實，所以將來若違建被拆除，也沒有辦法跟前手索取已付之價金。

（本文由崔媽媽基金會義務法律服務部陳建瑜律師主答）