【不動產】頂樓加蓋,誰可使用?

2006/12/15
頂樓加蓋,誰可使用?
中國時報 E2/居家週報 【黃小黛/整理】
問:請問購買頂樓加蓋的公寓,可如何確保頂樓的使用權?現有住戶之「使用權同意書」法律效力如何?可否用以對抗因買賣或繼承而進駐之新住戶?另若無法永久確保使用權,可否追討已支付價金?

答:購買頂樓加蓋的公寓,如何確保頂樓之使用權的問題,要區分為:購買者有沒有使用權,與主管機關可否拆除這兩部分。

有使用權的前提,在於區分所有權人全體同意,或者,有「分管契約」說明頂樓可以歸此住戶使用,分管契約是大法官解釋承認裡面對後手有拘束力的契約,但所謂的拘束力其實也設有限制,也就是要非善意第三人。

違章建築 永遠都是違建

民國84年以前的違章建築是緩拆沒有錯,所謂緩拆,將來還是有可能會被拆除,只要有其他住戶提告,透過民事訴訟強制執行的程序,是有辦法拆除的。

如果屋主沒有分管契約去拘束其他樓層,而其他住戶透過民事訴訟強制執行的程序,還是有辦法拆除。例如,五樓跟頂樓是同一戶,一、二、三、四樓層住戶可以去起訴,要求拆屋還地把頂樓平台的房子拆掉,把平台提供出來給大家使用。所以購買頂樓的住戶要先確保是否有使用權,務必先確認有分管契約。

學理上,所有的請求權都有時效,但是實務上不動產的所有權是沒有時效的。另外,住戶必須注意「默示同意」的問題。要主張是不是有默示同意頂樓可以繼續使用,時間上也是一個考量點,對於此違建現狀維持多久也是一個考量點。

想要進一步確保使用權,目前的法令上有其困難,違建就是違建,除非是讓其他樓層的住戶簽「建築物使用同意書」,同意五樓使用頂樓部分,但是簽了以後還是違建,只是其他住戶放棄告的權利;但如果五樓將之隔起來不讓其他人使用,是違反強制規定的,因為頂樓平台是共用部分,有消防逃生的功能,若約定專用,就算是住戶均簽訂「建築物使用同意書」,但這種約定是無效的。

另,使用同意書就像是建商在賣房子時,先讓買方大眾簽一些文件,像是公共區域(停車位、前庭院)使用同意書等,目的就是要拘束將來買房屋時的後手。

頂樓若被拆 無法索賠

至於頂樓如果被拆,可否向前手要求損害賠償的問題,需先從買賣契約來看。

很多人透過仲介公司買房子,仲介公司多用制式契約,買賣契約書上面會標明賣方交付買賣標的物的狀況,例如:五樓房屋的建物坪數及價金,及其增建部分(使用坪數)會有一行是賣方就「買賣標的物是否會被拆除」的選項進行勾選,這等於告訴買方標的物的使用方式及有增建部分的狀況。

買賣契約很清楚,買方知道有頂樓增建的事實,所以將來若違建被拆除,也沒有辦法跟前手索取已付之價金。

(本文由崔媽媽基金會義務法律服務部陳建瑜律師主答)

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